Sebelum Bisnis Kos-kosan Ketahui 5 Hambatan Teknis Berikut, Agar Siap Mengatasinya

Banjirembun.com - Dulu bisnis indekos atau kos-kosan sungguh sangat menjanjikan. Ibarat kata, membangun gedung kos atau pun membeli rumah kos dengan modal berhutang ke bank sudah pasti laba. Di mana, cicilan tiap bulan "dibebankan" ke para penghuni kos. Dengan kata lain, agar punya kos cukup bermodal kecil senilai 200-an juta. Angka itu sebagai DP (uang muka) dari pembelian secara berhutang.

Adapun, indekos yang dibangun menggunakan uang sendiri (harga tanah dihitung) maupun membeli rumah kos baru/second secara lunas, agar bisa balik modal dibutuhkan waktu kisaran 9-15 tahun. Artinya, periode selama itu pemilik kos belum mendapatkan keuntungan. Hal tersebut lantaran terdapat anggaran rutin untuk perawatan, renovasi tahunan, pajak PBB, pajak industri kosan, dan lain-lain.

Ilustrasi renovasi kamar kos

Apalagi adanya krisis pasca pandemi seperti sekarang, wajarlah tatkala bisnis kos makin loyo. Diperparah lagi pada kos yang segmen konsumen menyasar mahasiswa atau pelajar. Persaingannya bukan cuma antar sesama pemilik indekos. Melainkan pondok pesantren, rumah susun milik kampus, asrama gratis, hingga rumah besar yang dikontrakkan lalu dihuni secara ramai-ramai.

Baca juga: 5 Keuntungan Beli Rumah Kost Siap Huni Daripada Bangun Sendiri

Tantangan bisnis kos yang disebutkan di atas masih bersifat umum. Terdapat kemungkinan peluang-peluang yang ikut meringankan sehingga "mudah" diatasi. Ditambah, ketika faktor-faktor pencetusnya mampu diantisipasi lebih dulu. Sedangkan, dari sisi hambatan secara teknis di lapangan juga tak boleh diabaikan. Berikut ini beberapa penjelasan lengkapnya:

1. Perizinan

Izin mendirikan kos wajib menyeluruh dari hulu ke hilir. Mulai dari tingkat RT/RW, kelurahan, pemerintah daerah, hingga perizinan terkait pendirian bangunan. Jangan merasa izin "formal" sudah dilakukan tetapi izin dengan tetangga justru diabaikan. Meskipun itu lokasinya di perumahaan sekalipun. Sebab, merekalah yang setiap hari bersinggungan dengan para penghuni kamar kos.

Kecuali, lokasi kosan berada di kawasan acuh pada moralitas. Tidak peduli dengan maksiat. Mau itu berupa kos campur laki-laki dan perempuan atau bukan, tak jadi masalah. Asal, bagi mereka konsumen kos tidak menganggu kenyamanan maupun keamanan lingkungan. Serta, ternyata berada di kawasan cluster atau gang yang hampir semua bangunan dijadikan bisnis kos.

2. Tindak Kriminalitas oleh Penghuni 

Perjudian, narkoba, pencurian, penipuan, atau tindak kriminalitas lainnya oleh anak kos tentu bikin buang-buang waktu serta beban pikiran. Apalagi saat kasus tersebut diangkat oleh kepolisian, risiko paling minimal pemilik kos dijadikan saksi alias diminta keterangan. Belum lagi akibat buruk yang didapat berupa kosan tersebut diblacklist karena dikenal sebagai sarang kejahatan. Potensi bisnis mampu berkelanjutan makin susah.

3. Kerusakan dan Pencurian Perabot Kosan

Terkadang tatkala apes, pebisnis kos-kosan bakal ketemu dengan tipe penghuni yang gampang merusak dan membawa kabur perabot. Sebut saja seperti lemari, perlengkapan kamar mandi, pintu, dan lain-lain yang berakibat tak befungsi normal atau paling tidak kehilangan nilai estetika. Merasa sudah bayar sewa kos, barangkali yang membuat mereka seakan berhak dan boleh berbuat semaunya.

4. Telat Bayar Kos

Penyewa kamar tidak segera membayar uang biaya kos bukan hanya disebabkan tingkat ekonomi mereka yang kurang stabil. Lebih dari itu pula, ada kalanya memang tabiat individu tersebut bukan termasuk kategori bertanggung jawab. Padahal sudah gajian atau telah dikirimi uang oleh orang tua secara cukup, justru dipakai untuk memenuhi keinginan gaya hidup.

Masih mending saat ditagih responnya sopan kemudian seketika membayar. Namun, jika menunjukkan muka "tak berdosa" dan berlarut-larut menunggak maka bikin kesal. Alhasil, yang seharusnya pemilik kos mampu berlagak sultan tetapi yang terjadi malah mirip debt collector. Itu masih bagus, ketimbang dijuluki sebagai pengemis oleh penghuni kos yang tak tahu diri.

5. Memilih Segmentasi Konsumen Kos

Sasaran atau pihak yang dapat dijadikan sumber penghasilan dari usaha indekos harus ditetapkan sebelum membangun gedung kos. Termasuk tarif bulanannya serta kesesuaian dengan penghuni. Di antaranya meliputi area yang berada di lingkungan pendidikan, pabrik, perkantoran, wisata, dan sebagainya. Lebih detailnya buka tautan ini 4 Segmentasi Konsumen Bisnis Kos-kosan Berdasarkan Lokasi.

Segmentasi atau pemilahan penghuni kos berdasarkan profesi bisa menimbulkan rintangan tersendiri. Ancaman yang dihadapi berupa sepinya tingkat keterhunian. Sejumlah alasannya ialah parkir kendaraan tidak luas dan biaya dianggap mahal. Bagaimanapun, spesifikasi dan dimensi gedung kos harus disesuaikan dengan karakter penghuni. Model indekos untuk mahasiswa tentu beda dengan pegawai kantoran.

Ikuti kami di empat media ini:

Tweet Banjir Embun

Tulisan milik *Banjir Embun* lainnya:

Ditulis oleh Banjir Embun Kamis, 04 Agustus 2022