5 Cara Memperoleh Untung Besar dari Bisnis Jual-beli Properti

Banjirembun.com - Dalam dunia perdagangan dikenal tiga istilah untuk mengetahui skala hasil atau capaian. Yakni meliputi untung, impas (balik modal), dan rugi. Kendati demikian, meski secara angka mengalami kembali modal (tak untung maupun tidak rugi) sejatinya tetaplah merugi. Minimal kehilangan waktu, tenaga, dan pikiran. Di mana, 3 skala itu penilaiannya cuma dari satu produk/barang atau bisa pula dari perhitungan arus kas keluar-masuk dalam satu periode.

Boleh jadi satu atau dua produk dagangan mengalami kerugian. Namun, untuk produk lain keuntungan yang diraih mampu menutupi kerugian tersebut. Alhasil, ketika dilakukan perhitungan tutup buku kas, dari semua transaksi yang dilakukan disimpulkan untung besar. Barangkali kerugian pada produk itu memang disengaja sebagai strategi bakar uang. Serta bisa juga yang penting "asal laku". Mengorbankan sedikit uang demi menghindari penurunan laba yang parah.

Nah, dalam konteks bisnis properti sebenarnya untuk mendapatkan untung besar sangat mudah. Apalagi diimbuhi taktik "bakar uang" layaknya mafia tanah. Sungguh menjanjikan tatkala tahu cara mengelola aset properti yang didagangkan. Ditambah, pebisnis sebagai pelakunya mau jeli dan tak terburu-buru dalam memutuskan beli (kulakan) maupun kala jual (mencari laba). Terlebih, potensial bagi orang yang rela fokus menggeluti bidang properti tanpa diselingi pekerjaan lain.

Kekeliruan dalam memilih penjual sekaligus aset propertinya serta kesalahan dalam memilih pembeli sebagai peminat properti yang hendak meminang dapat berakibat fatal. Intinya, sebagai pedagang properti tentu harus cerdas dalam membangun relasi atau hubungan sesama insan. Agar mudah dalam mendapatkan aset properti berharga murah di bawah pasaran. Sebaliknya, gampang pula menemukan konsumen berduit yang sedang kebelet memiliki properti.

Berikut ini tiga cara memperoleh untung besar dari bisnis properti:

1. Produksi Sendiri

Tidak harus bergabung atau bahkan mendirikan perusahaan developer sendiri untuk memproduksi tanah kaveling, rumah, rumah kos, hingga ruko. Perorangan dapat bisnis tanah kaveling secara mandiri tanpa mesti mendirikan sebuah PT atau CV. Dengan produksi properti sendiri, posisi pedagang bukan hanya "mengoperkan" barang dagangan dari penjual ke pembeli berikutnya. Melainkan dilakukan perubahan dulu.

Contohnya, Fulan membeli tanah seluas 500 m² (dimensi panjang muka menghadap jalan 50 m dan lebar ke belakang 10 m) seharga 500 juta. Dengan kata lain, satu meter persegi harganya 1 juta. Kemudian dia memecah sertifikat tanah tersebut menjadi 5 bagian petak. Masing-masing berukuran luas 100 m² (dimensi 10×10) dijual 150 juta atau 1,5 juta/m². Setelah 2 unit kaveling itu laku, harga sisanya dinaikkan menjadi 1,8-2 juta/m².

Potensi untung lebih besar saat tanah kaveling di atas dibangun rumah. Tentunya makin banyak lagi modal dikeluarkan. Di mana, dalam proses pemecahan dan pematangan lahan luas menjadi kavling saja butuh biaya lumayan, apalagi membangun rumah. Sayangnya, risiko membangun rumah adalah tatkala sulit cepat laku menyebabkan membengkaknya biaya untuk perawatan, pajak, sampai suntikan anggaran iklan/promosi berbayar.

Kasus lain dalam upaya memproduksi sendiri aset properti yaitu membeli rumah besar yang berharga murah. Kemudian merenovasinya supaya layak menjadi rumah kos, rumah disewakan, rumah singgah, atau kontrakkan. Kategori memproduksi properti seperti ini juga tidak mudah. Baik itu dari saat awal pencarian, menawar harga (target murah), mendesain rumah, sampai menemukan penyewa atau pembeli rumah yang telah dipercantik tampilannya tersebut.

2. Beli Ukuran Banyak

Umumnya di mana-mana orang yang membeli dalam jumlah banyak akan diberi potongan harga layaknya pembelian skala grosir. Tentu belinya bukan di pengecer (retail) yang stok atau ketersediaan barang sedikit. Melainkan di distributor atau pengepul yang menimbun produknya di gudang. Lebih bagus lagi langsung potong kompas ke produsen sehingga tak perlu lewat jalur panjang, yang berakibat banyaknya tambahan biaya distribusi.

Di perparah lagi, kalau hendak tetap memaksa beli banyak di tempat pengecer, risikonya harus pesan (inden) dulu. Baru kemudian menego potongan harga padanya. Tentu si pengecer tidak mau mendatangkan barang tanpa disertai pembayaran di muka. Selain barangkali tak punya modal untuk kulakan, penyebab lainnya lantaran seandainya batal beli (diambil) barang tersebut menyebabkan cepat rusak/busuk. Sebab, pembeli lain belum tentu membutuhkannya.

Dalam konteks properti, pembelian dalam jumlah banyak langkahnya melalui beli tanah berukuran ekstra luas. Dapat juga, membeli kaveling atau rumah di perumahan lebih dari satu unit. Letaknya boleh mepet saling berdekatan maupun dalam satu komplek tetapi beda blok atau gang. Dengan metode borong aset properti dalam satu titik lokasi seperti itu, salah satunya kelebihannya mudah saat pengontrolan.

Misalnya, Fulanah membeli tanah kaveling yang berdasarkan rencana tata ruang akan terbangun perumahan mewah di dekatnya. Dia membeli ke penduduk lokal seluas 5000 m² seharga 5 miliar (1 juta/m²). Padahal, harga pasar tanah di sana sudah tembus 1,2 juta/m². Berhubung ukurannya besar dan nominal duit gede, si penjual sengaja jual agak murah. Lantas, 4 tahun setelah itu proyek perumahan di sekitar berjalan. Fulanah menjualnya 1,7 juta/m².

Aset properti berupa rumah

3. Potong Jalur Transaksi

Ketika beli properti langsung saja transaksi pada penjual atau pemiliknya. Hal serupa mesti dilakukan yaitu saat menjualnya pula langsung ditawarkan pada pembeli atau pengguna properti sendiri. Tanpa melalui sales marketing, agen properti, makelar (perantara), maupun beli/jual kepada investor properti. Bagaimanapun, yang namanya investor (bukan konsumen akhir) melakukan transaksi jual-beli tujuannya untuk meraih keuntungan besar.

Berbeda dengan penjual properti "alami" yang biasanya motif menjualnya karena sedang butuh uang. Itulah kesempatan membeli dengan nilai rendah. Di sisi lain, pembeli properti "alami" niat membelinya bukan untuk dijual kembali. Melainkan ingin digunakan sendiri atau kelak diwariskan. Alhasil, dia tidak terlalu memperhitungkan mahal-murah. Baginya asal harga sesuai kantong, keadaan properti cocok dengan hati, legalitas aman, dan tak ada indikasi penipuan serta merta gampang membelinya.

Sebagai contoh, ada seseorang yang membeli tanah langsung ke pemilik yang namanya tercantum di sertipikat. Bukan melewati perantara. Bahkan, bertransaksi atau sekadar tanya-tanya dengan anak serta saudara pemilik tanah pun dihindari. Lalu beberapa tahun sesudahnya di waktu jual juga tanpa mengandalkan perantara. Langsung membidik pembeli yang benar-benar butuh tanah tersebut untuk dipakai sendiri. Bukan didagangkan lagi demi memperoleh laba.

4. Terapkan Cash Keras

Pembayaran cash keras adalah melunasi dengan cepat tanpa mencicil maupun minta tempo lama yang mana setelah uang muka atau harga disepakati langsung beres semua. Biasanya pembelian secara cash keras (bukan cash bertahap) dalam transaksi ratusan juta bakal ada diskon. Terlebih lagi di transaksi properti, pembayaran tunai kilat sangat membantu bagi penjual. Hal itu juga disenangi developer properti.

Sebagaimana diketahui, kerapkali terjadi proses transaksi "bermasalah" dan berlarut-larut dalam jual-beli properti. Pembeli dengan seenaknya menawar harga turun tajam. Kalau tak begitu, harga memang menuruti kemauan penjual. Akan tetapi, untuk mekanisme pembayaran sebagai gantinya penjual yang menyesuaikan permintaan pembeli. Teknisnya berupa DP dulu 10-30%, sisanya diangsur selama setahun atau malah lebih lama.

Hal yang tidak kalah memilukan, ada pembeli yang memberikan DP. Tujuannya untuk menahan penjual mentransaksikan aset properti kepada orang lain. Lebih nahasnya, DP itu tanpa masa berlaku kapan hangus sehingga transaksi bisa dibatalkan. Tentunya pembeli "abal-abal" tersebut leluasa dalam mencari pembeli lain yang sanggup memenuhi harga yang lebih tinggi dari yang dipatok pemilik properti.

5. Tahan Lama Kepemilikan

Cara kelima ini bagi sosok idealis dikatakan sebagai perilaku kotor. Alasannya, menahan harta atau aset demi terus dapat dimiliki dengan maksud mencari keuntungan merupakan tindakan monopoli. Semestinya, ketika cepat dijual dapat langsung dimanfaatkan oleh masyarakat. Dalam arti lain, properti yang menganggur tanpa dimanfaatkan sendiri maupun untuk pertanian dan bisnis lainnya merupakan perilaku mubazir.

Menahan lama kepemilikan properti sampai harga jual meningkat tajam kerap terjadi pada lahan kosong dan kaveling. Di mana, di atasnya hanya ada tanah yang disertai tanaman liar. Dalam situasi normal, semakin lama tanah kosong dimiliki makin besar keuntungan yang diterima. Terkadang hal yang mirip juga berlaku pada rumah kontrakan, rumah kos, villa disewakan, ladang, dan sawah. Asal semua aset properti tersebut terawat dengan baik, peluang laba gede bukan impian belaka.