3 Cara Investasi Properti yang Sering Diterapkan Investor Ulung

Banjirembun.com - Investasi adalah tindakan penanaman modal, uang, atau aset berharga lainnya yang bergerak maupun tidak gerak dengan tujuan memperoleh keuntungan finansial sebesar-besarnya. Di mana, jangka waktu yang diperlukan berbeda-beda agar bisa balik modal (titik impas). Ada yang mampu kembali modal dalam tempo pendek, menengah, dan ada yang butuh waktu lama.

Sebelum memutuskan investasi properti dengan membeli lunas maupun berhutang/KPR pada sebuah aset seperti tanah, rumah, unit apartemen, kios, ruko, hingga gudang disarankan pahami dulu bagaimana cara meraih keuntungan besar darinya. Sebab, masing-masing bentuk properti barangkali butuh perlakuan tersendiri supaya sanggup menghasilkan laba besar.

Secara umum berikut ini 3 cara meraih keuntungan dalam investasi properti:

1.  Cash Flow 

Cash flow adalah arus pengeluaran dan pemasukan dalam periode tertentu yang bersumber dari aset yang sedang dikuasai atau dioperasionalkan. Cash flow mampu menggambarkan berapa jumlah penghasilan yang dìterima dan berapa konsumsi yang dibutuhkan untuk keberlanjutan bisnis. Jika cash flow positif maka pendapatan total keseluruhan yang diperoleh lebih besar dari biaya pengadaan maupun operasionalnya. 

Dalam bidang bisnis properti umumnya teknik cash flow diaplikasikan dengan menyewakan, mengontrakan, atau memakai sistem kerja sama (bagi hasil). Contohnya meliputi tanah sawah yang disewakan atau kerja sama bagi hasil, unit ruang apartemen yang disewakan, rumah kos, rumah dikontrakkan, ruko, kios, dan sebagainya. Intinya, aset properti tidak menganggur. Melainkan dieksploitasi semaksimal mungkin.

Agar uang modal dapat kembali, cara satu-satunya mengandalkan cash flow. Sayangnya, diperlukan waktu yang lama antara 9 hingga 15 tahun. Bahkan, barangkali lebih dari itu. Tergantung di tahun kapan, lokasi, jenis aset, dan pelaku yang mengoperasikan bisnis properti tersebut. Kendati demikian, meski durasi balik modal terbilang lama, kenyataannya pemilik aset properti masih bisa menikmati penghasilan tiap tahun atau malah tiap bulan. Artinya, tak perlu "puasa".

Dari ketiga cara meraih untung lewat investasi properti, hanya dengan cara pertama inilah dibutuhkan bakat serta jiwa bisnis. Salah strategi dalam "memutar" aset properti untuk mendapatkan untung gede, berakibat rugi. Begitu pula kesalahan dalam memilih aset properti seperti apa yang hendak dijadikan sumber penghasilan rutin. Oleh sebab itu, sebaiknya jangan gegabah. Tetaplah berhati-hati.

Misalnya, Fulanah membeli aset properti berupa apartemen seharga 350 juta ukuran studio (luas 35 m²) di lantai paling atas. Dia bermaksud menyewakan tiap bulan tarifnya 3,5 juta. Nahasnya, ternyata gedung-gedung apartemen lain yang dibangun developer pesaing telah ikut berdiri di kota itu. Dampaknya, para peminat sewa semakin leluasa memilih. Terlebih, lokasi apartemen tak berjauhan.

Antara permintaan sewa dengan ketersediaan unit apartemen yang tambah membludak tak imbang lagi. Bila Fulanah tetap mematok harga sewa 3,5 juta perbulan maka sulit laku. Di sisi lain, ketika menurunkan harga sewa peluang untuk balik modal bertambah lama waktunya. Awalnya diperkirakan hanya 12 tahunan. Kini, mesti direvisi menjadi 15 tahun lebih. Bahkan, yang bikin mengerikan yaitu tak laku dijual maupun disewakan kecuali sangat murah.

Aset properti berupa rumah yang tipe investasinya berupa cash flow

Kelebihan dari model investasi properti dengan cara menerapkan cash flow adalah aset yang disewakan, dikontrakkan, atau dikerjasamakan tetap dapat dimiliki tanpa perlu dijual. Dengan demikian, cara meraih keuntungan maupun mengembalikan modal bukan dengan menjual aset. Itulah alasannya mengapa bisnis properti semacam ini sangat sulit. Serta, merupakan investasi properti kategori berjangka waktu panjang atau lama.

Sebelum melanjutkan baca, bagi pihak-pihak yang butuh referensi bermanfaat tentang permasalahan properti silakan buka tautan berikut  https://www.banjirembun.com/search/label/Properti. Di sana, dijamin akan menemukan bacaan-bacaan baru yang belum pernah terpikirkan dan diketahui.

2.Capital Gain

Capital gain adalah perolehan keuntungan yang diraih dengan cara mengambil selisih harga antara duit yang diterima saat penjualan dengan pengeluaran yang dilakukan ketika waktu pembelian aset. Jika angka jual lebih besar dari harga beli maka dikatakan untung. Begitu pula sebaliknya. Contoh investasinya berwujud tanah dan rumah yang "menganggur" atau ditinggali sendiri.

Dengan catatan, dalam konteks investasi properti teknik mencapai capital gain umumnya dengan cara membiarkan asetnya begitu saja. Tanpa perlu biaya bengkak. Apalagi banyak tindakan rumit demi meningkatkan nilai jual, semisal dengan langkah membangun ataupun merenovasi besar-besaran. Kalau pun ada pengeluaran faktanya sangat kecil sebagai anggaran perawatan, bayar pajak, dan lain-lain.

Supaya kembali modal, periode yang dibutuhkan dari ketika membeli properti sampai menjual yaitu kisaran 3 tahunan. Sedangkan untuk memperoleh keuntungan dibutuhkan waktu 4-5 tahun. Dengan asumsi, kenaikan harga pertahun minimal 5-8%. Akan tetapi, itu merupakan hitung-hitungan kasar. Semua tergantung pada lokasi, tahun transaksi, orang yang terlibat jual-beli, maupun kondisi objek properti seperti apa.

Biar gampang dipahami cermati kasus jual-beli tanah di bawah:

Misalnya, tahun 2022 si Fulan beli tanah kaveling ukuran 60 m² (6x10) seharga 90 juta atau 1,5 juta/m². Padahal, harga pasaran di lokasi itu tanahnya 250 ribu permeter persegi. Akibatnya, tatkala Fulan mau menjual seharga sama 90 juta di tahun depan alias 2023 bakal kesulitan karena masih tergolong kemahalan. Peluang tanah "mudah" terjual dengan harga minimal setara saat beli ialah pada tahun 2025.

Setelah itu harga tanah terus-menerus naik dari tahun ke tahun. Walau dibiarkan begitu saja, konsistensi kenaikan tiap tahun tetap terjadi. Dengan kata lain, setelah 3-5 tahun dari waktu pembelian tanah, barulah pemiliknya begitu leluasa memetik untung melalui ambil selisih harga antara di kala jual dengan beli. Semakin lama masa atau periode kepemilikan makin besar uang yang didapat.

Kesimpulannya, investasi properti dengan cara menerapkan model capital gain merupakan jenis investasi dalam jangka waktu menengah. Minimal estimasi waktu yang dibutuhkan antara 5 hingga 10 tahun. Kelemahannya, pemilik tidak bisa mengambil keuntungan uang selama memiliki kecuali dengan cara menjualnya. Namun, paling tidak bisa dipakai sendiri untuk ditinggali atau dipinjamkan. Alhasil, wajib "berpuasa" cukup lama.

3. Flipping

Flipping adalah proses membalik status atau posisi individu secara cepat, yang awalnya menjadi pembeli lantas tiba-tiba berubah jadi penjual. Flipping dapat diartikan pula sebagai proses membalik nilai aset yang mulanya bernilai rendah kemudian diadakan perubahan terhadapnya sehingga mengalami peningkatan angka jual yang amat tinggi. Itulah penyebab flipping disebut investasi properti jangka pendek.

Dalam konteks properti, metode flipping idealnya dilaksanakan dengan cara membeli aset properti dengan harga di bawah nilai pasar. Maksudnya, harga jualnya paling murah dibandingkan properti lain di sekitaran yang selevel dan serupa dengannya. Memang sangat sulit ditemukan. Biasanya penjualnya sedang butuh uang lantaran terlilit hutang, kebutuhan mendesak sebab ada keluarga sakit, atau faktor lain.

Dalam artikel berbeda di situs Banjir Embun ini, sebenarnya sudah ada sejumlah contoh tentang kasus bisnis properti dengan cara flipping. Selengkapnya buka tautan berikut 3 Penyebab Kenaikan Harga Aset Properti yang Baru Dibeli Pertahunnya Hanya Receh. Atas nama "saling berbagi" kiranya pantas memberikan contoh yang sedikit berwarna seperti di bawah:

Seseorang membeli rumah besar serta kurang terawat tapi struktur bangunan masih kokoh. Berhubung penjual mau merelakan dengan nominal lumayan rendah tepatnya 887 juta, akhirnya terjadi deal. Selanjutnya, pembeli tersebut langsung merenovasi totalitas berbiaya 250-an juta. Tentu, membuat rumahnya makin terkesan mewah. Dalam kurun tak melampaui 2 tahun hunian berhasil terjual seharga 1,487 miliar. Keuntungan yang didapat 350-an juta.

Dengan waktu yang sama, dari semua cara investasi properti yang disebutkan, menggunakan taktik flipping-lah yang paling besar labanya. Sayangnya, flipping bukan jenis investasi yang dapat dipastikan terlaksana sukses setiap tahun. Salah satu alasannya, lantaran belum tentu ditemukan aset properti dijual super murah. Serta, dalam penjualannya tak ada jaminan segera dipinang pembeli. Barangkali, keuntungan yang didapat "tipis" sudah cukup jadi alasan bergembira.

Ikuti kami di empat media ini:

Tweet Banjir Embun

Tulisan milik *Banjir Embun* lainnya:

Ditulis oleh Banjir Embun Jumat, 05 Agustus 2022