Tiga Metode Bisnis Tanah Kaveling Perorangan Beserta Langkah-langkahnya

Banjirembun.com - Tanah kaveling adalah satu bidang lahan kosong yang sudah dipetak-petak dengan ukuran lebih kecil untuk dipersiapkan sebagai tempat bangunan atau rumah di atasnya. Dengan demikian, tanah kapling harus memiliki akses jalan umum.

Sebuah lahan kecil, meski bersih tanpa tanaman atau tumbuhan, yang tak bisa langsung terhubung dengan fasilitas jalur gang maupun jalan bukan disebut kavling. Sebab, andai didirikan bangunan pun mengakibatkan penghuni kesulitan keluar-masuk rumah.

Secara umum bisnis tanah kavling perorangan dapat dilakukan dengan tiga metode. Pertama, memisah-misah tanah milik sendiri atau hasil warisan menjadi beberapa petak. Kedua, melakukan kerja sama memakai sistem bagi hasil dengan pemilik tanah yang hendak jual tanah.

Umumnya orang yang punya tanah ukuran luas begitu antusias diajak kerja sama jual beli kaveling. Salah satu alasannya lantaran harga menjadi tinggi ketimbang dijual utuh. Kemudian, pemilik tanah tak perlu takut lahan miliknya dibawa lari. Bagaimanapun, tanah bukanlah barang "bergerak".

Ketiga, membeli tanah secara lunas atau mencicil (tempo bertahap) dengan luasan tertentu di satu titik lokasi yang sama. Baik itu lahan yang dibeli dari satu orang saja maupun dari beberapa lahan milik sejumlah orang yang kemudian digabungkan untuk dijadikan kawasan perkavelingan.

Perlu diketahui bahwa pastikan dulu lahan yang dikaveling tersebut merupakan tanah "kering" alias kuning. Bukan lahan hijau atau tanah basah yang diperuntukkan khusus bagi pertanian seperti sawah, ladang, atau kebun. Suka atau tidak, semua ada aturan serta tata kelolanya dari pemerintah.

Langkah-langkah yang mesti dilakukan ketika hendak berbisnis kaveling perorangan ialah siapkan modal uang. Nominal atau angka pastinya tergantung pada lokasi tanah, metode bisnis kaveling, luas objek bisnis, hingga strategi pemasaran yang digunakan.

Untuk ukuran lahan besar, masing-masing daerah batas minimal berbeda, biasanya pengelola atau developer diwajibkan membuat badan usaha berbentuk PT. Di mana, PT tersebut bukan milik perorangan tapi dikelola dengan terorganisir dan berbadan hukum. Konsekuensinya ada alokasi menggaji karyawan.

Misalnya di Kota A lahan kavling untuk pemukiman yang luasnya lebih 5.000 m² pemilik tanahnya wajib oleh atau atas nama PT. Bukan milik perorangan. Adapun di Kabupaten B batasnya lebih longgar yaitu 10.000 m² atau lebih, dari lahan yang dipetak-petak tidak boleh dimiliki perorangan dan seterusnya.

Belum lagi, terdapat ketentuan hukum lain terkait developer atau pengembang dilarang menjual "murni" tanah kavling tanpa disertai rumah. Baik itu berlaku mutlak 100% dalam satu lingkup perumahan maupun ada syarat-syarat lain yang wajib dipenuhi dulu agar boleh juga jual kavling.

Dari beberapa sumber terpercaya mengatakan sertifikat tanah beratas nama atau yang dimiliki oleh badan hukum alias PT dilarang keras menjual tanah berupa kavling. Di atasnya wajib dibangun rumah. Developer baru boleh jual kavling tatkala minimal 25% dari total rencana semua unit rumah di perumahan telah terbangun.

Kalau pengusaha perumahan melanggar bakal terkena sanksi. Namun, pembelinya terutama masyarakat awam tak dikenai pidana. Dengan demikian, barangkali tanah kavling yang dijual di kawasan kavling status sertifikatnya kebanyakan atas nama perorangan. Bukan atas nama CV atau PT.

Khusus pemula, lebih elok merintis bisnis kaveling secara perorangan (bukan PT) dengan luas kisaran 300-1000 m². Di mana, lahan sebesar itu dibagi-bagi menjadi 5 hingga 15 kotak kavling. Rasakan dulu bagaimana pengalaman mengurus "perizinan" hingga penjualannya ke tangan konsumen.

Ilustrasi lahan kavling

Langkah selanjutnya dalam berbisnis kaveling tanah yaitu ajukan legalitas atau "perizinan". Lebih dahulu ubah atau balik nama sertifikat tanah yang dibeli atau hasil waris. Hal tersebut agar saat mengajukan pemecahan (split) lahan bisa lancar. Maksimal 5 petak tanah dianjurkan sudah SHM (Sertifikat Hak Milik).

Sebidang area perkaplingan yang memiliki lebar muka 16 m lantas memanjang ke belakang 50 m (luas total 800 m²) disarankan 300 m² untuk jalan. Di mana, lebar jalannya 6 m serta panjang ke belakangnya 50 m. Sebagai catatan, formasi maupun ukuran menyesuaikan aturan dan keadaan lokasi lahan.

Sungguh beruntung tatkala punya sebidang tanah siap dikapling mempunyai ukuran dan bentuk ideal. Yakni, "lebar" mukanya lebih panjang ketimbang jarak ke belakangnya. Apalagi terletak di pojok jalan (hook). Sebagai contoh ukuran muka 60 m dan ukuran ke belakang 10 m. Jadi, tidak perlu membuat jalan akses kavling dengan cara memotong lahan pribadi.

Patut pula diketahui, sesuai peraturan negara menyatakan setiap individu warga Indonesia hanya boleh memiliki maksimal 5 lembar SHM bidang tanah "kering" yang diperuntukkan bangunan. Sedangkan untuk tanah sawah dan perkebunan terdapat batasan tersendiri lagi.

Tanah kaveling yang sudah SHM tentu mempunyai nilai tawar tersendiri. Harga jualnya lebih mahal daripada kaveling yang masih belum "jelas" statusnya. Contohnya, dibutuhkan waktu 1 sampai 2 tahun bagi pembeli untuk balik nama ke SHM. Disebabkan sertifikat belum split maupun masih atas nama pihak kesatu (pemilik awal tanah atau tanah induk).

Keunggulan bisnis tanah kavling perorangan selain yang telah disebutkan di atas yaitu tidak membutuhkan "izin" rumit ke pemerintah daerah. Sebab, sistem balik nama hingga pengajuan pecah sertifikatnya memang sama persis seperti orang pribadi seperti pelayanan pada umumnya masyarakat.

Sesudah itu, langkah lainnya rapikan bidang tanah supaya berubah menjadi datar dan padat. Beri pembatas kavling secara permanen, mencolok, serta melingkari seluruh bagian masing-masing kaveling. Jangan lupa tinggikan atau uruk lahan kapling agar tak ada genangan air. Bersihkan secara rutin lahan tersebut dari rumput atau tanaman liar lainnya.

Langkah berikutnya laksanakan strategi promosi online, cetak, dan mulut ke mulut. Berhubung tanah kavling punya sendiri, dibuktikan dengan surat atau sertifikat tanah milik pribadi, lakukan penyebaran iklan jualan kavling secara anggun dan elegan. Tanpa perlu buru-buru mengejar target.

Ukur sejauh mana respon para calon konsumen. Seberapa banyak peminat yang menanyakan harga, lokasi lahan, serta yang serius ingin survei kaveling. Jika masih sedikit yang menghubungi melalui telepon atau chat maka perbaiki strategi marketing. Mungkin dibutuhkan sarana promosi lain.

Sebaliknya, walau sudah banyak calon konsumen yang merespon dan bertanya-tanya tetapi tidak ada yang menindaklanjuti deal membeli kaveling berarti harganya harus direvisi. Barangkali terlalu mahal. Kecuali memang kaveling dijual santai sehingga harga yang ditetapkan sudah paten atau nett.