Kelebihan dan Kekurangan Memiliki Tanah Kaveling

Banjirembun.com -   Sebelum membeli tanah petak di pinggir jalan atau gang, mantapkan dulu tujuan ingin memilikinya. Apakah bakal dipakai pembangunan rumah secara mandiri untuk keperluan pribadi, sebagai tabungan "menganggur" sekaligus kelak bisa diwariskan pada anak, atau dimaksudkan murni sebagai instrumen investasi?

Kalau memang tujuannya untuk investasi properti lebih baik pikirkan dulu masak-masak. Sebab, walau terlihat mudah dibandingkan instrumen investasi properti lainnya nyatanya meraup keuntungan finansial dari kaveling tetaplah tergolong sulit. Apalagi tatkala ingin labanya besar secara singkat serta dibayar lunas 100% pada saat akad jual-beli.

Sebelum membeli tanah kapling pastikan lebih dulu pikiran sedang berada di fase waras. Jangan sampai karena merasa punya uang, lantas serta-merta membeli tanah kaveling sembarangan. Ingatlah, banyak sekali penjual tanah kaveling yang dapat dijadikan pilihan. Baik itu yang dikelola oleh developer "resmi" maupun kaveling  yang dimiliki perorangan.

Baca juga: Tiga Metode Bisnis Tanah Kaveling Perorangan Beserta Langkah-langkahnya

Agar hati dan jiwa menjadi bijaksana dalam proses pembelian kavling, disarankan pahami keuntungan dan kerugiannya:

1. Kelebihan Beli Kaveling

Tanah kaveling disebut-sebut sebagai investasi properti yang paling dingin. Ibarat kata, menjemur tanah dan tidur saja mendapat uang. Lantaran di antara berbagai macam instrumen investasi properti, lahan petak tersebut dianggap paling minim perawatan serta ongkos belinya lebih terjangkau. Kalaupun keluarkan biaya, itu cuma untuk pagar atau patok pembatas.

Hal berbeda terjadi untuk properti berbentuk ruko, kios, kos-kosan, rumah, gudang, hingga ruang apartemen. Semuanya ada umur masa pakainya. Kelak pasti membutuhkan renovasi atau malah dirombak total. Belum lagi ketika dikontrakkan atau disewakan ternyata hanya laku dengan harga murah.

Lebih dari itu, aset tanah baik itu yang ukurannya luas maupun berupa kapling serta tanah "basah" alias hijau (khusus pertanian tak boleh ada bangunan) maupun tanah "kering" atau kuning (lahan pekarangan yang boleh dibangun) jumlahnya amat melimpah. Bahkan, di pulau Jawa saja bila telaten mencari maka masih mudah didapatkan.

Kesempatan memiliki tanah yang dipetak-petak begitu besar bagi semua penduduk Indonesia. Di mana, kepemilikan tanah setiap individu makin mengecil ukurannya. Diakui, dulu wajar ditemukan seseorang punya puluhan hektare lahan, kini sangat jarang sekali yang seperti itu. Malahan sekarang menemukan ukuran tanah standar kaveling yang dijual oleh perorangan tidaklah sulit.

Membeli tanah kaveling dibandingkan beli tanah luas (non kaveling) jauh lebih terjangkau bagi isi dompet. Meski harga permeter meroket, itu jauh lebih mending daripada beli tanah dalam ukuran besar. Misalnya, bila beli tanah 1.000 m² harganya 500-an juta maka cukup dengan duit 100 juta sudah "berstatus" punya tanah walau hanya seluas 100 m².

Selanjutnya yang harus diketahui, umumnya ukuran tanah pada kaveling ialah seluas 60-100 m². Itu sudah pas alias tidak kebesaran dan kekecilan untuk membangun rumah. Berbeda dengan ukuran tanah yang gede tentu masih direpotkan pecah atau pisah sertifikat dulu. Hal tersebut berkonsekuensi pada tambahnya waktu dan biaya pengurusan.

Tanah kavling ukuran 60 m² (lebar muka 6 m dan panjang ke belakang 10 m) bisa sebagai sarana belajar berinvestasi. Sebelum investasi properti ke tahap lebih menantang dan memgaduk-aduk pikiran, dianjurkan rasakan dulu sensasi memiliki tanah kaveling. Nikmati dan hayati menjadi tuan tanah meski seluas kaveling.

Baru setelah SHM (Sertifikat Hak Milik) tanah kavling berada di tangan alias sudah berkuasa penuh atas lahan petak tersebut, tanpa batas waktu kepenguasaan sehingga bersifat kuat dan mutlak, silakan mendirikan bangunan di atasnya. Dapat pula memburu rumah, kios, ruko, kos, apartemen, atau yang lainnya.

2. Kekurangan Membeli Kavling

Membeli tanah kaveling meski terlihat menggiurkan tetaplah ada risikonya. Penipuan investasi bodong tanah kaveling merupakan ancaman yang tak boleh disepelekan sampai kapanpun. Baik itu oleh developer yang berkedok cicilan inhouse (mengangsur langsung ke penjual) maupun jual-beli properti kaveling yang dilakukan makelar (perantara).

Ilustrasi tanah kavling di perumahan

Kendati semua surat-surat, perizinan, dan legalitas lahan kaveling beres tetaplah waspada. Jangan terjadi kecolongan. Teliti apakah jalan atau gang di dalam lingkungan perkavelingan tersebut statusnya sudah jalan umum (fasilitas umum) atau belum. Akan jadi musibah di kemudian hari ketika muka kavling ialah tanah milik pribadi atau masih dikuasai penjual.

Ancaman berbeda yang tak kalah menjadi pil pahit yaitu tanah kaveling tersebut berstatus lahan basah atau kawasan "hijau". Artinya, hanya boleh untuk kegiatan pertanian atau perkebunan karena bukan diperuntukkan sebagai bangunan. Oleh sebab itu, pastikan status tanahnya kering atau "kuning". Meski ini jarang terjadi, setidaknya telah tahu kaveling masih dalam proses "pengeringan" atau tidak.

Lahan hijau atau basah harganya murah sebab tidak boleh didirikan bangunan apapun di atasnya. Sedangkan, tanah kering atau juga kerap disebut pekarangan (lahan kosong yang berada di area rumah) berharga lebih tinggi. Sebenarnya, sebagian lahan basah bisa dikeringkan ke kantor pemerintahan. Namun, butuh waktu dan biaya tambahan.

Kenyataan lain yaitu hal-hal di atas juga belum bisa dikatakan benar-benar tuntas. Jika suatu hari saat kaveling ingin dibangun rumah maka wajib mengurus perizinan. Salah satunya IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) atau sekarang disebut PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Belum lagi mengurus permohonan saluran atau akses listrik dan sebagainya. 

Info penting lain, pemilik tanah kavling dilarang keras punya cadangan atau tabungan uang yang sedikit. Sebab, saat tiba-tiba butuh anggaran dadakan dengan menjual kaveling belum tentu jadi jalan keluar. Tidak semua orang mau membeli tanah kaveling dengan buru-buru. Seandainya minat tentu harga yang diinginkan murah atau di bawah standar pasar.

Membeli tanah kavling ibarat membuang uang. Baru bisa diambil lagi duitnya dalam waktu jangka panjang. Rata-rata dibutuhkan periode antara lima hingga sepuluh tahun agar memperoleh keuntungan berlipat-lipat. Nah, demi menghindari penyerobotan lahan nganggur yang berujung sengketa dan konflik tentulah wajib rutin "dijenguk".

Begitu pula jangan berharap tanah kavling jadi sumber penghasilan rutin bulanan/tahunan dengan cara disewakan serta diolah untuk pertanian. Memang dapat diakui, lahan kaveling di lokasi tertentu bisa ditanami atau disewakan kepada pebisnis dan pedagang. Namun, idealnya letaknya strategis serta ukuran luas kavelingnya antara 100-250 m².

Ditambah kenyataan lain bahwa harga tanah kavling tergolong mahal. Umumnya satu meter persegi dibanderol 1 jutaan rupiah. Harga tersebut berlaku bagi kaveling yang letaknya bukan di pusat kota atau pinggirannya sekalipun. Akan tetapi sangat jauh dari perkotaan. Lingkungannya pedesaan yang kental dengan ladang serta sawah.

Baca juga: Agar Tidak Tertipu, Perhatikan 7 Hal ini Sebelum Beli Tanah Kavling

Risiko memiliki tanah kaveling berikutnya yaitu bukan bagian dari tren (fenomena lazim) masyarakat. Masih banyak orang lebih memilih beli mobil untuk gaya hidup ketimbang investasi kaveling. Mempunyai tanah SHM dianggap tidak lebih keren daripada punya mobil. Jadi, bagi yang memiliki kaveling tapi tak ada mobil bersiaplah disebut miskin.

Ikuti kami di empat media ini:

Tweet Banjir Embun

Tulisan milik *Banjir Embun* lainnya:

Ditulis oleh Banjir Embun Senin, 11 Juli 2022