5 Cara Menggetahui Harga Pasar Tanah Agar Tak Kemahalan

Banjirembun.com - Hindari membeli ataupun menjual tanah dengan hanya mengandalkan ego perasaan, disertai "jiwa" sok tahu. Di mana, merasa sok pintar mempredeksi harga jual tanah ke depannya berapa. Begitu pula, cegah diri mengikuti tren beli tanah di lokasi lahan yang baru saja "dibuka" untuk kepentingan publik.

Ada kasus nyata di suatu daerah yang baru saja didirikan bandara baru. Harga tanah di sana naiknya ugal-ugalan. Sebelum ada proyek bandara, harga permeter sekitar 100-200 ribu. Setelah proyek resmi dijalankan harga terus naik. Banyak spekulan (investor gambling) nakal maupun "alami" yang ikut terlibat pembelian tanah di sana.

Sungguh tak dinyana, harga puncaknya melebihi titik level "jenuh". Di luar nalar, tembus 5 jutaan/m². Akibatnya, tiada lagi yang mau membeli tanah semahal itu di sekitaran bandara. Sebab, melampaui kewajaran. Tentunya, pembeli terakhir yang paling dirugikan. Alasannya, dia baru bisa meraih untung butuh waktu amat lama. 

Nasibnya tidak seperti investor-investor yang membeli atau "kulakan" di awal. Mereka meraih untung gede dengan tempo singkat. Semestinya, harga jual tanah mentok di kisaran 2 juta permeter. Berhubung digoreng oleh mafia jual-beli tanah, akhirnya bisa melonjak 25 kali lipat. Nahasnya, banyak masyarakat awam yang memakan umpannya.

Baca juga: 3 Contoh Taktik Licik Mafia Jual-beli Tanah dalam Mendekte Harga Pasar Properti

Lebih rugi lagi yaitu para pemilik awal tanah. Yakni, pemilik sebelum proyek bandara dibangun. Sejatinya, dia telah menjual murah tanahnya hanya 200-an ribu permeter. Padahal, jika dia melek informasi sehingga mengetahui akan terlaksana proyek pembangunan bandara maka harga jualnya bisa lebih atas lagi. Di sinilah nampak betapa pentingnya ilmu properti.

Informasi Penting Sebelum Memasang Harga Tanah yang Dijual, Maupun Menawarnya Saat Hendak Membeli

Prinsip jual-beli yang berlaku di mana-mana yaitu adanya kesepakatan harga antara penjual dan pembeli. Walau pembeli menggerutu kemahalan tapi nyatanya tetap mau bayar serta penjual kecewa ditawar murah tapi tetap menerima uang transaksi, sudah dipastikan akadnya sah. Sebab, telah ada pertukaran barang dan uang tanpa paksaan.

Kendati demikian, sebagai masyarakat berbudaya timur seyogyanya tetap menggunakan norma sosial atau keumuman lumrahnya manusia di sana. Saat membeli tanah jangan menawar terlalu murah biar tak dianggap "menghina". Namun, andai punya alasan kuat tak ada salahnya menawar sesuai dengan hasil penggalian informasi yang dilakukan.

Begitu pula sebaliknya, tatkala mematok harga penjualan tanah sewajarnya saja. Tanpa menggejotnya setinggi-tingginya menjadi mahal maupun terlalu menjatuhkan agar segera laku. Harga "buruk" tersebut bakal jadi perbincangan banyak orang. Di kala kemahalan dikatakan cari sensasi. Adapun kalau murah dibilang terlilit hutang.

Disarankan, angka kenaikan maupun penurunan harga tanah tidak melampaui 30% dari harga pasar permeternya. Contohnya, harga pasar permeter persegi di sebuah desa adalah 100 ribu. Kalau mau menaikkan tidak lebih 130 ribu permeter. Ketika mau menurunkan tak di bawah 70 ribu. Dengan catatan, faktor-faktor spesifik penentu naik-turunnya harga diabaikan.

Mahal dan murahnya suatu barang memang relatif, tetapi semua ada alasan dan ukurannya. Takaran nilai angka atas jual-beli tanah secara benar akan membuahkan kepuasan. Tanpa terbayangi oleh penyesalan. Sungguh terlihat "plin-plan" ketika tiba-tiba menurunkan harga jual tanah, disebabkan tak sadar sebelumnya memasang harga terlalu besar. 

Sebaliknya, menawar harga beli tanah terlalu rendah ke penjual. Padahal objek properti tersebut kategorinya bagus dan ideal. Hendak kembali lagi menaikkan harga tawaran sudah terlanjur malu. Jika tetap nekat datang kembali menemui penjual maka risiko "dihindari" maupun bikin penjual GR dan besar kepala tak terelakkan.

Nilai aset tanah yang murah malahan dapat mengundang kecurigaan pembeli bertipe serba waspada. Misalnya, takut ada kecacatan atau keburukan yang disembunyikan. Baik itu terkait status legalitasnya masih sengketa antar ahli waris maupun fakta lain yang tak kalah menguras uang, waktu, tenaga, pikiran, dan kejiwaan sesudah deal terwujud.

Dari sini dapat dipahami bahwa faktor kesuksesan jual-beli tanah bukan satu-satunya ditentukan oleh harganya. Melainkan juga strategi komunikasi saat transaksi. Hindari karena merasa punya uang, dengan seenaknya menyepelekan penjual. Di sisi penjual juga tak boleh "bermain-main" karena banyak makelar dan masyarakat sekitar ikut terlibat.

Cara Mengetahui Harga Pasar Tanah

Agar tak salah dalam menentukan harga jual-beli tanah dan kaveling, berikut ini sejumlah tindakan yang perlu diterapkan:

1. Cermati Fasilitas dan Suasana Sekitar Tanah

Kondisi di sekitar aset properti, baik yang berupa alam atau fisik maupun sosial masyarakat atau non fisik, sangat berpengaruh pada harga. Misalnya ada tower SUTET dan menara BTS. Terkait itu, lebih komplitnya baca 5 Penyebab Harga Jual Rumah Jadi Murah Jauh di Bawah Pasar, Masih Layak Dibeli?.

Wajib ditekankan, sampai kapan pun bisnis properti pasti penentu utamanya adalah lokasi. Lahan atau kaveling tanah yang dimiliki ketika berada di lokasi tepat, potensi peningkatan penghasilan dari laba pertahun juga besar. Namun, tentunya untuk membelinya perlu ditebus dengan harga yang juga tak sembarangan.

Pada tahap pertama ini memang belum bisa langsung menaksir harga tanah pastinya harus berapa. Akan tetapi dengan mengetahui kondisi sekitar lahan, setidaknya mampu melakukan penilaian awal. Apakah harga pantas untuk dinaikkan atau sebaliknya diturunkan. Poin pertama ini juga mampu dicari tahu pembeda apa dari lahan satu dengan lahan lainnya.

2. Ketahui Keadaan Konkrit Lahan atau Kaveling

Sebelum transaksi jual-beli tanah pastikan lahan dalam keadaan layak ditransaksikan. Yakni, minimal bersih dari rerumputan. Terlebih ketika patok pembatas (tanpa pagar) tidak tertutupi rimbunan ilalang. Bila mengabaikan maka penjual terkesan tak serius. Bisa jadi memang dia menjualnya secara santai. Tidak sedang butuh uang maupun ingin jual cepat.

Lantas ukur memakai alat meteran tentang lebar muka tanah yang menghadap gang atau jalan. Mengetahui jumlah panjang muka lahan, apalagi untuk kaveling (bidang tanah ukuran kecil), sangat penting. Serta tentunya posisi tanah menurun, datar, atau naik dari sisi jalan juga perlu diperhatikan. Begitu pula konturnya padat atau gembur.

Petak tanah berada di pinggiran sungai atau tidak terkadang ikut mempengaruhi harga, meski tak signifikan. Selanjutnya, lahan berbentuk persegi tegak lurus dan asimetris (bentuk tanpa "aturan") atau tidak juga patut diketahui. Buat apa harga murah tetapi saat ditanami palawija banyak pohon milik tetangga menutupi sebagian.

Tanah yang ukuran muka menghadap jalan lebih panjang ketimbang jarak ke belakang, nilai tanahnya juga semakin besar. Setidak-tidaknya ukuran muka tanah minimal 6 meter dan panjang ke belakang 10 meter untuk dimensi kaveling. Sedangkan tanah non kaveling idealnya minimal mukanya 17-an meter dan panjang ke belakang 12 meter atau lebih.

Lahan hook (pojokan) yang mukanya menghadap jalan lebih panjang daripada lebar ke belakang 

Harga akan jauh beda meski ukuran sama dan letaknya mepet alias bersentuhan. Misalnya, dua bidang tanah masing-masing ukuran 1.000 m². Dimensi tanah pertama ukuran muka 20 meter dan panjang ke belakang 50 meter. Sedang dimensi tanah kedua lebar muka 50 m dan panjang ke belakang 20 m ditambah letaknya di pojok (hook). Tentu harga tanah yang kedua lebih mahal.

Hal berikutnya yang tak kalah penting ialah ketahui status tanahnya. Sertifikat sudah SHM atas nama penjual belum? Apakah termasuk lahan hijau atau "basah" sehingga hanya dikhususkan untuk pertanian? Apakah lahan kuning atau "kering" sehingga boleh dibangun rumah? Umumnya lahan kuning dan kering harganya lebih mahal daripada tanah persawahan.

3. Aktif Menggali Informasi di Internet

Ikutlah grup atau komunitas bertopik jual-beli properti di media sosial seperti facebook dan whatsapp. Di sana banyak sekali mediator (belantik) atau agen properti yang menawarkan tanah, rumah, rumah kos, ruko, apartemen, gudang, hingga pabrik "kecil". Dianjurkan grup tersebut isinya fokus khusus jual-beli di kota tempat tanah akan dijual atau dibeli.

Tak boleh ditinggalkan yaitu menonton YouTube. Ada beberapa channel yang fokus membahas penjualan tanah dan rumah di kota tertentu. Lengkapi dengan membuka situs jual-beli tanah dan rumah. Sayangnya, harga yang dibanderol pada website itu kadang terlalu tinggi. Sebab, yang mengunggahnya agen jual-beli tanah. Bukan pemilik lahan.

Apabila tidak dapat menemukan banyak penjual atau penawaran tanah di desa atau satu kecamatan maka cakupan pencarian di internet lebih diperluas. Umpamanya, lokasi berada di wilayah Kabupaten Kediri bagian selatan. Solusinya, fokuskan memperbanyak data atau info tentang harga tanah di daerah Kediri bagian selatan saja.

Dapat dikatakan, dengan meninjau harga tawaran penjualan tanah di internet akan mampu diandalkan sebagai bahan perbandingan. Misal, bila ada yang "mengelak" atau tersinggung tentang nominal harga pasaran terbaru maka begitu mudah menunjukkan buktinya langsung dari internet. Intinya, dalam menentukan harga mesti ada landasannya.

4. Gunakan NJOP di SPPT PBB

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) pasti tercantum di SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang atas Pajak Bumi dan Bangunan). NJOP merupakan harga rata-rata tanah dan bangunan yang diperoleh dari transaksi jual-beli secara wajar menurut perhitungan pemerintah. Artinya, NJOP ditetapkan oleh negara.

Sebenarnya NJOP "cuma" difungsikan untuk menentukan berapa besaran pajak yang wajib dibayar pemilik bumi dan bangunan. Di mana, ternyata banyak kasus penjualan tanah di Jakarta harganya di bawah NJOP. Alasan dijual karena pemilik terlalu terbebani biaya pajak. Akhirnya, dijual saja. Agar cepat laku harganya di bawah NJOP.

Di kota lain, standar penggunaan NJOP dalam memutuskan harga penerapannya berbeda-beda. Penentuan standar harga pasar tanah didasarkan pada kelipatan NJOP. Misalnya, satu wilayah patokan harga pasar lahan yaitu dua kali lipat dari NJOP. Adapun di daerah lain tiga kali lipatnya. Hasil dari perkalian tersebut tidaklah baku. Hanya sebagai perhitungan kasar.

Belum lagi dijumpai ada daerah yang NJOP-nya naik konsisten setiap tahun. Namun, uniknya di area tertentu NJOP yang melewati beberapa waktu tak kunjung naik angkanya. Dari sini, dapat dipahami bahwa patokan NJOP bukan sebagai penentu utama harga. Sayangnya harus diakui, masih banyak broker atau perantara jual-beli tanah yang "menebak" harga dari NJOP.

5. Cari Tahu Lahan Sekitar

Dari sekian banyak penentu harga tanah, memakai patokan harga tanah yang pernah terjual di sekitar merupakan yang paling umum. Ironisnya, kebiasaan tersebut justru menjadi cara licik mafia tanah dalam menggoreng atau mempermainkan harga. Sebagaimana yang sudah disinggung pada awal artikel ini.

Sebenarnya, guna mengetahui harga jual-beli tanah di lokasi incaran yaitu caranya menuju warung kopi. Dalam artian, warung makan kecil yang jadi tempat berkumpulnya kaum adam usia paruh baya dari berbagai kalangan masyarakat. Ada perangkat desa, makelar, petani, hingga pekerja kantoran. Patut dicoba, langsung tanya pada pemilik warung.

Di warung, banyak informasi mudah digali. Tak terkecuali tentang berapa harga jual tanah pada transaksi yang terjadi baru-baru saja. Dengan mengetahui harga dan ukurannya, dapat dipakai sebagai dasar dalam memperkirakan "kepantasan" harga tanah yang akan dibeli atau dijual. Diutamakan, radiusnya 1-3 Km dari objek tanah yang akan diperjualbelikan. 

Tak boleh lupa, bedakan antara harga permeter persegi lahan berupa kaveling dengan tanah berukuran besar. Biasanya, harga permeter tanah dipetak-petak berbentuk kaveling jauh lebih tinggi berlipat-lipat ketimbang tanah yang dijual dalam keadaan utuh. Serta, cari info orang yang jual lagi butuh uang apa tidak.

Ikuti kami di empat media ini:

Tweet Banjir Embun

Tulisan milik *Banjir Embun* lainnya:

Ditulis oleh Banjir Embun Sabtu, 23 Juli 2022