5 Bahaya Jual Beli Tanah dan Rumah Tanpa AJB Maupun Menunda-nunda Balik Nama

Banjirembun.com - Kepemilikan rumah atau pun tanah diperoleh tidaklah mudah. Tidak bisa cuma memberi uang lantas langsung begitu saja properti menjadi hak milik pembayar. Transaksi demikian disebut transaksi di bawah tangan karena bukan di depan PPAT/Notaris. Sangat berisiko meski si penjual dapat dipercaya dan sudah ikhlas properti dialihkan.

Bukti seseorang mempunyai tanah dan rumah bukan cuma karena dia telah menguasai dengan cara menempati, mengolah, merubah, hingga memanfaatkannya. Lebih dari itu si pembeli wajib sudah mengurus secara resmi bukti atau dokumen-dokumen terkait. Dengan begitu properti yang dikuasai telah tertulis secara jelas menjadi hak milik pembeli dari hulu ke hilir.

Ada beberapa alasan mengapa pembeli menunda-nunda balik nama maupun mengurus AJB di PPAT. Salah satunya malas mengurus persyaratan-persyaratan yang panjang serta enggan membayar biaya balik nama. Padahal hal itu sangat berbahaya khususnya bagi pembeli. Rentan terkena gugatan dan sengketa ke depannya. Baik oleh mafia tanah maupun ahli waris penjual.

Apapun metode pembayarannya, baik itu mencicil maupun lunas, transaksi jual beli sebelum diadakan AJB (Akta Jual Beli) mesti diawali dengan adanya PPJB (Perjanjian Pengikat Jual Beli). Langkah tersebut penting dilakukan sambil menunggu syarat-syarat AJB terpenuhi semua. Sebagai antisipasi agar penjual tidak merubah harga sebelum AJB dilakukan atau pun bentuk kecurangan lain.

Bahaya AJB dan balik nama tidak segera dilakukan yaitu antara lain:

1. Rentan Gugatan dan Sengketa

Dalam kasus si A menjual rumah pada si B tanpa AJB dan balik nama, membuat si B jadi sasaran empuk digugat. Baik oleh si A sendiri maupun oleh ahli warisnya. Hati orang siapa yang tahu. Kemarin mungkin baik dan jujur tapi karena himpitan ekonomi jadi berubah total. Kapanpun si A dapat mengklaim rumah atau tanah yang dibeli si B.

Salah satu argumen atau dalih yang digunakan si A yaitu properti yang "dikuasai" secara nyata oleh si B bukan karena sebab memiliki tapi "cuma" karena sewa atau kontrak. Begitu pula saat si A meninggal dunia ahli waris yang tak tahu apa-apa dapat dengan percaya dirinya mengklaim tanah orang tuanya tidak pernah dijual ke pada siapapun.

Dalam kacamata hukum pemilik sah tanah atau rumah bukan hanya orang yang menguasai atas objek jual-beli. Melainkan orang yang namanya tercantum dalam sertifikat. Itulah pentingnya AJB sebagai langkah pertama pembeli melakukan balik nama sertifikat. Sebab AJB berfungsi sebagai bukti kuat dan satu-satunya proses pengalihan kepemilikan tanah melalui jalur jual-beli.

Contoh Akta Jual Beli

2. Biaya-biaya AJB dan Balik Nama Naik

Tiap tahun harga properti terus meningkat. Hal itu selaras dengan biaya pajak dan untuk PPAT. Bila tetap menunda-nunda AJB serta balik nama sertifikat maka barang tentu anggaran yang dikeluarkan akan terus membengkak. Perlu diketahui bahwa balik nama tidak harus langsung SHM (Sertifikat Hak Milik).

Terkadang karena penjual hanya punya SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) langkah awalnya balik nama dulu SHGB baru ke SHM. Prosedur itu dilakukan umumnya saat orang membeli tanah atau rumah ke developer. Sebab developer bentuk PT tidak boleh memiliki SHM. Batas maksimal bukti kepemilikan cuma sampai SHGB.

3. Kesulitan Menjual Kembali Tanah atau Rumah

Sangat jarang sekali ada pembeli yang mau membayar properti kepada orang yang namanya tidak tercantum dalam sertifikat. Para pembeli umumnya akan sangat senang dan nyaman langsung transaksi pada pihak yang namanya tertulis di sertifikat tanah atau rumah. Begitu pula kalau pembayaran lewat transfer bank, nomor rekening tujuan harus sesuai dengan nama di sertifikat.

Saking hati-hatinya dan ini memang sangat baik dilakukan, ada seorang pembeli yang tidak mau transaksi pada anak si pemilik tanah (nama tercantum di sertifikat). Dia cuma mau langsung membayar dan mentransfer uang ke pihak pemilik sah secara hukum. Sebab, ditakutkan kalau ditransfer ke rekening si anak terlalu besar risiko yang didapat.

4. Kemungkinan Sulit Menemukan Penjual

Berhubung sudah lama tidak komunikasi dengan penjual tapi tanah/rumah dikuasai pembeli sangat mungkin sulit menemukan penjual. Apalagi kalau kedua belah pihak sudah pindah kota. Hal yang terjadi adalah dipusingkan mencari penjual atau ahli warisnya sebagai syarat melakukan AJB. Apalagi ditambah ada unsur kesengajaan dari ahli waris mempersulit pertemuan.

5. Pembeli Tanah Meninggal Dunia

Itulah pentingnya PPJB sebelum AJB. Guna mengantisipasi hal-hal tak diinginkan. Seandainya pembeli meninggal dunia, PPJB dapat dijadikan landasan bagi para ahli waris untuk meneruskan ke proses AJB. Jika penjual membatalkan transaksi maka di dalam PPJB itu ada klausul yang menyatakan terkait sanksi-sanksinya. Secepat mungkin lebih baik langsung lakukan AJB saja.