Sebelum Membeli atau Menjual Tanah, Ketahui Bedanya Notaris dengan PPAT

Seorang notaris belum tentu PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Begitu pula, seorang notaris belum tentu seorang PPAT. Itu merupakan kata kunci utama yang harus dipahami bahwa keduanya memiliki dasar hukum dan fungsi berbeda.

Banjirembun.com

Membeli tanah sebagai aset tak bergerak tidak sama dengan membeli benda bergerak (dapat dipindahkan). Sebut saja seperti membeli barang di toko, kendaraan di dealer, atau barang bergerak lainnya.

Umumnya membeli benda bergerak dapat dilakukan dengan mudah secara cash and carry (bayar lunas dan barang bisa diangkut). Tanpa prosedur rumit dan seketika itu bisa tuntas tanpa buntut panjang berupa langkah-langkah lanjutan.

Membayarkan atau memberikan uang dengan jumlah sesuai kesepakatan dengan penjual tanah tidaklah cukup. Sebab untuk mengalihkan hak tanah dari penjual ke pembeli dibutuhkan proses/tindakan hukum yang harus ditempuh.

Jangan asal langsung bayar. Sebaiknya pelajari dulu Empat Tips Agar Tidak Ketipu Saat Beli Tanah Kavling. Langkah "melek" hukum pertama sebelum membeli tanah ialah datangi notaris. Baru saat transaksi dan proses AJB (Akta Jual Beli) maka datang ke PPAT.

Tak sedikit seorang notaris juga menjabat sebagai PPAT. Jadi untuk mengurus pengecekan surat tanah dan legalisasi jual-beli dilakukan pada satu orang. Yakni, orang yang berprofesi sebagai notaris sekaligus PPAT.

Jangan heran bila dijumpai papan nama kantor layanan pendampingan hukum jual beli tanah tertulis "Notaris/PPAT", "Notaris & PPAT", atau "Notaris - PPAT". Di mana, kantor notaris dan PPAT di setiap kota atau kabupaten pasti ada.

Jasa notaris maupun PPAT sangat dibutuhkan untuk transaksi jual beli properti. Mereka mempunyai kewenangan mengurus legalitas transaksi dan sejumlah dokumen. Pada setiap mengurus sertifikat dan transaksi kelibatan mereka jadi syarat mutlak.

Sebelum memakai PPAT, langkah pertama perhatikan lokasi tanah yang hendak dibeli. Sebab lokasi di kota atau daerah mana tanah dibeli jadi patokan PPAT mana yang hendak dipilih. Sebab PPAT tidak boleh berada di luar daerah dari objek tanak yang dibeli.

Bila ternyata lokasi tanah terpencil dan tidak ada notaris maupun PPAT maka seharusnya pembuatan akta tanah akan lebih mudah. Sebab PPAT sementara biasanya akan dipegang camat. Ia yang akan menjabat sementara sebagai PPAT.

Banjir Embun

Perbedaan Notaris dan PPAT

1. Ranah Kerja

Jangkauan garapan notaris hanya di area hukum privat. Yakni, lingkup seputar pernikahan, pertanahan, dan kekeluargaan. Seperti membuat surat perjanjian atau akta sesama masyarakat, masyarakat dengan institusi/lembaga, warga dengan pemerintahan.

Secara detail sesuai Undang-undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, pada Pasal 15 Ayat 1 dan 2 dijabarkan sebagai berikut:

(1) Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.

(2) Notaris berwenang pula :

a. mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;

b. membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;

c. membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;

d. melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;

e. memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;

f. membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau g. membuat akta risalah lelang.

(3) Selain kewenangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2), Notaris mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.

Sedangkan PPAT wewenangnya memang bersentuhan dengan notaris. Secara lengkap sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, dijabarkan sebagai berikut:

Pada Pasal 1 Nomor 1:

Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Dapat disimpulkan bahwa PPAT itu ruang lingkupnya hanya seputar pembuatan akta tanah. Wajar saja namanya Pejabat Pembuat Akta Tanah. Untuk notaris jangkauan garapannya lebih luas lagi. Tidak hanya mengurusi pertanahan.

2. Dasar Hukum Pengangkatan

Seorang notaris di bawah naungan Kemenkumham karena diangkat oleh Menteri Hukum dan HAM. Adapun PPAT di bawah Kementerian Agraria dan Tata Ruang yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional.

(sumber gambar)

3. Tarif

Untuk biaya penggunaan jasa notaris dan PPAT berbeda-beda antar daerah. Terkait besar kecilnya tarif keduanya tergantung dari beberapa keadaan. Di antaranya seperti:

a. Nilai Jual Objek Pajak. Makin tinggi angkanya makin tinggi tarifnya. Di mana NJOP biasanya juga berbanding lurus dengan lokasi tanah di kota mana.

b. Ada biaya tambahan di luar biaya resmi yang tercatat. Besarnya juga berbeda-beda di tiap daerah.

c. Figur notaris dan PPAT. Semakin terkenal dan berpengalaman maka biayanya akan berbeda dengan yang baru merintis karir.

d. Durasi waktu pengurusan. Semakin singkat waktu yang dijanjikan tentu akan berbeda dengan biaya dengan tempo lebih longgar.

e. Ketersediaan di kota tertentu. Semakin banyak suatu kota memiliki notaris dan PPAT tentu biayanya akan berbeda dengan kota yang memiliki notari dan PPAT sedikit.

Sebenarnya pemerintah sudah menetapkan besaran ongkos atau honorarium notaris dalam UU No. 30 Tahun 2004 pada Pasal 36 sebagai berikut:

(1) Notaris berhak menerima honorarium atas jasa hukum yang diberikan sesuai dengan kewenangannya.

(2) Besarnya honorarium yang diterima oleh Notaris didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.

(3) Nilai ekonomis sebagaimana dimaksud pada ayat (2) ditentukan dari objek setiap akta sebagai berikut:

a. sampai dengan Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah) atau ekuivalen gram emas ketika itu, honorarium yang diterima paling besar adalah 2,5% (dua koma lima persen);

b. di atas Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah) sampai dengan Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) honorarium yang diterima paling besar 1,5 % (satu koma lima persen); atau

c. di atas Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) honorarium yang diterima didasarkan pada kesepakatan antara Notaris dengan para pihak, tetapi tidak melebihi 1% (satu persen) dari objek yang dibuatkan aktanya.

(4) Nilai sosiologis ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari objek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp5.000.000,00 (lima juta rupiah).

4. Wilayah kerja

Tatkala kalian hendak menggunakan jasa PPAT untuk pengurusan pengalihan hak atas tanah langkah yang harus dilakukan yaitu menghubungi PPAT di sekitar objek/tanah yang dijadikan transaksi. Tidak boleh notaris yang berada di luar daerah atau wilayah objek.

PPAT yang sudah ditetapkan bertugas di daerah tertentu tidak boleh menjalankan wewenang di luar wilayah itu. Di mana daerah kerja PPAT hanya dalam satu lingkup kantor pertanahan kota/kabupaten (Daerah Tingkat II). Jadi bila objek tanah berada di Kota B maka harus diurus oleh PPAT yang berada di Kota B.

Adapun untuk notaris, ketika kalian hendak menyewakan atau menjual tanah maupun bangunan langkah yang bisa dilakukan untuk mengurus surat-suratnya (termasuk akta) ialah cukup mengubungi notaris di sekitar tempat tinggal (domisili).

Kalian tidak usah repot-repot mendatangi notaris yang terdekat dengan objek tanah atau bangunan yang ditransaksikan. Misalnya seperti ini, kalian akan menjual tanah di kota A, tapi pembeli tinggal di kota B maka untuk proses tanda tangan AJB tidak perlu di kota A. Cukup di kota B.